avocats › معلومات مفيدة › شراء عقار بالدار البيضاء: التحققات التي تُجنّبك النزاع
شراء عقار بالدار البيضاء: التحققات التي تُجنّبك النزاع
الرسم العقاري، والتحملات غير المؤداة، ورخصة السكنى تفسّر أغلب النزاعات العقارية. والثلاثة جميعها يمكن التحقق منها قبل التوقيع.
شراء عقار بالمغرب يمر على خير حين تُنجز التحققات مسبقاً. وحين لا تُنجز، يأتي النزاع بعد أشهر، وغالباً بعد الانتقال إلى السكن، ولا يُحل إلا أمام المحكمة.
الرسم العقاري أو الملكية
العقار المحفّظ له رسم عقاري مقيّد بالمحافظة العقارية، وهو الذي يثبت الملكية. أما العقار غير المحفّظ فيُتداول بموجب «الملكية»، وهي رسم عدلي للاستفاضة، تكون سلسلة الملكية فيه أصعب بكثير في الإثبات.
وبالنسبة لعقار محفّظ، اطلب شهادة ملكية حديثة — أقل من ثلاثة أشهر. فهي تبيّن المالك الحقيقي، والمساحة، وبالأخص التقييدات التي تُثقل العقار: الرهون، والحجوز، والتعرضات، وحقوق الارتفاق.
ما ينبغي قراءته في الشهادة
- هل يطابق اسم المالك تماماً اسم البائع
- هل يوجد رهن لم يُرفع بعد، ومن يتعهد برفعه
- هل العقار في حالة شياع، فيكون رضى جميع الشركاء في الشياع لازماً
- هل هناك تعرض مقيّد يحجز كل نقل للملكية
تحملات الملكية المشتركة
متأخرات التحملات تتبع العقار لا البائع. اطلب من وكيل الاتحاد بياناً مؤرخاً بالتحملات وبالأشغال التي صُوّت عليها ولم تُطلب المساهمة فيها بعد. فترميم واجهة صُوّت عليه قبل البيع يمكن أن يُطالب به منك بعده.
رخصة السكنى والمطابقة
البناء بدون رخصة السكنى، أو مساحة لا تطابق التصميم المودع، يطرح مشكلاً عند إعادة البيع ويعيق في بعض الحالات قرض المشتري الموالي. تحقّق من أن ما هو قائم على الأرض يطابق ما تم الترخيص به — فشرفة مغلقة أو طابق مضاف هما الحالتان الأكثر تكراراً.
العقد الابتدائي (الوعد بالبيع)
هو الذي يُلزمك، لا العقد النهائي. فاحرص على أن تُدرج فيه شروطاً واقفة حقيقية: الحصول على القرض بمبلغ محدد وتاريخ محدد، ورفع الرهن، والإدلاء برخصة السكنى. فعقد ابتدائي بدون شرط واقف متعلق بالقرض يُفقدك التسبيق إذا رفض البنك.
من يقوم بماذا
الموثق يحرر العقد ويضفي عليه الصفة الرسمية، ويحسب الرسوم ويؤديها، ثم يقوم بالتقييد. أما المحامي فيتدخل قبل ذلك في تحليل المخاطر وصياغة الشروط، وبعد ذلك إذا نشأ النزاع. والاثنان لا يحل أحدهما محل الآخر.