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Acheter un bien à Casablanca : les vérifications qui évitent le litige
Le titre foncier, les charges impayées et le permis d'habiter expliquent la majorité des contentieux immobiliers. Les trois se vérifient avant de signer.
Un achat immobilier au Maroc se passe bien quand les vérifications ont été faites en amont. Quand elles ne l'ont pas été, le litige arrive des mois plus tard, souvent après l'emménagement, et il se règle devant le tribunal.
Titre foncier ou melkia
Un bien immatriculé possède un titre foncier, inscrit à la conservation foncière, qui fait foi de la propriété. Un bien non immatriculé circule sous melkia, un acte adoulaire de notoriété, dont la chaîne de propriété est beaucoup plus difficile à établir.
Pour un bien titré, demandez un certificat de propriété récent — moins de trois mois. Il indique le propriétaire réel, la surface, et surtout les inscriptions qui grèvent le bien : hypothèques, saisies, oppositions, servitudes.
Ce qu'il faut lire sur le certificat
- Le nom du propriétaire correspond-il exactement à celui du vendeur
- Existe-t-il une hypothèque non levée, et qui s'engage à la lever
- Le bien est-il en indivision, auquel cas tous les indivisaires doivent consentir
- Y a-t-il une opposition inscrite, qui bloque toute mutation
Les charges de copropriété
Les arriérés de charges suivent le bien, pas le vendeur. Demandez au syndic un état daté des charges et des travaux votés mais non encore appelés. Un ravalement voté avant la vente peut vous être réclamé après.
Le permis d'habiter et la conformité
Une construction sans permis d'habiter, ou une surface qui ne correspond pas au plan déposé, pose un problème au moment de la revente et bloque parfois le crédit de l'acheteur suivant. Vérifiez que ce qui existe correspond à ce qui a été autorisé — une véranda fermée ou un étage ajouté sont les cas les plus fréquents.
Le compromis
C'est lui qui vous engage, pas l'acte définitif. Faites-y inscrire des conditions suspensives réelles : obtention du crédit avec un montant et une date, mainlevée d'hypothèque, production du permis d'habiter. Un compromis sans condition suspensive de prêt vous fait perdre l'acompte si la banque refuse.
Qui fait quoi
Le notaire rédige et authentifie l'acte, calcule et verse les droits, et procède à l'inscription. L'avocat intervient en amont sur l'analyse du risque et la rédaction des conditions, et en aval si le litige survient. Les deux ne se remplacent pas.
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